아파트를 사면 매년 보유세를 냅니다. 재산세는 모든 주택 보유자에게, 종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 보유자에게 부과됩니다. 부산 아파트 기준으로 실제 계산 방법을 정리했습니다.
84㎡ 기준 연간 납부 예시 (만원) · 재산세 + 부가세 포함
구별 연간 보유세 (만원)
재산세 누진세율
보유세는 재산세와 **종합부동산세(종부세)**로 나뉩니다.
| 구분 | 부과 시점 | 납부 시점 | 과세 기준 |
|---|---|---|---|
| 재산세 | 매년 6월 1일 기준 | 7월·9월 (1/2씩) | 모든 주택 |
| 종합부동산세 | 매년 6월 1일 기준 | 12월 | 공시가격 합산 초과분 |
6월 1일이 중요한 이유: 이 날을 기준으로 소유자가 결정됩니다. 5월 31일에 잔금을 치르면 매수자가 그해 보유세 전액을 냅니다. 6월 2일에 잔금을 치르면 매도자가 냅니다.
재산세 = 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% |
| 6,000만원 초과 ~ 1.5억 이하 | 0.15% |
| 1.5억 초과 ~ 3억 이하 | 0.25% |
| 3억 초과 | 0.4% |
재산세 외에 도시지역분(0.14%), 지방교육세(재산세의 20%), 지역자원시설세가 추가됩니다.
| 구 | 공시가격(약) | 과세표준 | 재산세(본세) | 부가세 포함 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 해운대구 | 5.2억 | 3.12억 | 약 68만원 | 약 95만원 |
| 수영구 | 4.5억 | 2.7억 | 약 55만원 | 약 77만원 |
| 동래구 | 3.5억 | 2.1억 | 약 40만원 | 약 56만원 |
| 북구 | 2.0억 | 1.2억 | 약 21만원 | 약 29만원 |
| 사하구 | 1.8억 | 1.08억 | 약 18만원 | 약 25만원 |
※ 공시가격은 시세의 약 60~70% 수준입니다.
1주택자는 공시가격 12억원 초과분에 대해 종부세가 부과됩니다. 부산에서 공시가격 12억을 넘는 아파트는 주로 해운대 마린시티, 센텀시티, 광안리 고가 단지입니다.
| 구간 | 공시가격(1주택 기준) | 종부세 해당 여부 |
|---|---|---|
| 12억 이하 | 대부분 부산 아파트 | 해당 없음 |
| 12억~15억 | 해운대 일부 | 소액 부과 |
| 15억 초과 | 해운대 마린시티 등 | 부과 |
종부세 과세표준 = (공시가격 합산 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
종부세 = 과세표준 × 세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% |
| 3억~6억 | 0.7% |
| 6억~12억 | 1.0% |
| 12억~25억 | 1.3% |
| 25억~50억 | 1.5% |
| 50억 초과 | 2.0% |
종부세에는 농어촌특별세(종부세의 20%) 가 추가됩니다.
2주택 이상 보유자는 중과세율이 적용됩니다. 조정대상지역 2주택 이상은 일반세율의 1.52배, 3주택 이상은 24배까지 올라갑니다. 부산은 2024년 기준 조정대상지역이 없지만, 향후 지정 여부에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
공시가격에 이의가 있으면 매년 4월 말~5월 말 사이 이의신청이 가능합니다. 실제 시세보다 공시가격이 높게 책정된 경우, 조정을 통해 재산세와 종부세를 줄일 수 있습니다.
| 조건 | 공제율 |
|---|---|
| 보유 5년 이상 | 20% |
| 보유 10년 이상 | 40% |
| 보유 15년 이상 | 50% |
| 60세 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 + 고령 중복 적용 | 최대 80% |
1주택 고령자(60세 이상)이거나 장기보유자(5년 이상)로 소득이 일정 기준 이하인 경우, 종부세를 주택 처분 시까지 납부 유예할 수 있습니다.
부산 아파트 대부분은 공시가격 12억 미만이어서 종부세 부담은 크지 않습니다. 하지만 재산세는 모든 보유자에게 매년 발생하므로, 매수 전 보유 비용을 사전에 계산하는 것이 중요합니다. 부파트 취득세 계산기에서 취득 시 세금도 함께 확인해 보세요.