우신네오빌 실거래가 분석 리포트

핵심 인사이트 3가지

우신네오빌은 기장군 기장읍 청강리에 위치한 2003년 준공, 총 524세대 6개동 단지다. 우신건설 시공이며, 60, 85, 130 평형으로 구성됐다. 준공 23년차 단지로 노후화가 본격화되는 시점이다. 정비사업 추진 가능성이 향후 가격 방향을 좌우하는 핵심 변수가 된다.

최근 12개월 동안 총 28건이 거래됐다. 월평균 2.3건으로, 거래가 그리 많지 않아 급하게 처분해야 할 경우 적정가를 받기 어려울 수 있다.

실거래가 추이 — 85 기준

아래 차트는 최근 24개월간 85 실거래가 흐름이다. 최근 3개월 평균가는 2억 2천만원이며, 직전 3개월 대비 -3.0% 소폭 내렸다.

분석 기간 중 최고가는 2024-10의 2억 10천만원였고, 최저가는 2025-01의 2억 1천만원를 기록했다. 현재가는 고점 대비 -28.8% 수준으로, 상당한 조정이 이뤄진 상태다. 고점 대비 진입 부담은 줄었지만, 반등 신호를 확인하며 접근하는 것이 좋다.

거래 시장 분석

거래량은 가격보다 먼저 움직이는 선행 지표다. 거래가 늘면 시장 참여자가 모이고 있다는 신호이고, 반대로 거래가 끊기면 가격이 약해지는 전조가 되기도 한다.

우신네오빌의 최근 3개월 거래량은 총 4건이었다. 직전 3개월 대비 -64% 감소했다. 가격도 떨어지고 거래도 줄어, 매수자와 매도자 모두 관망 중인 침체 국면이다.

전세가율 체크: 전세가율이 57.1%로 안전 구간이다. 상대적으로 전세 투자 리스크가 낮은 편이다.

매수 타이밍 체크리스트

부파트가 6가지 핵심 지표로 우신네오빌의 지금 이 순간을 점검했다. 일부 조건이 충족됐으나 주의가 필요한 항목도 있다.

평형별 시세 비교

최근 6개월 실거래를 기준으로 평형별 평균가를 정리했다. 가장 높은 시세는 130(3억 7천만원)이며, 진입가가 낮은 평형은 60(1억 9천만원)다. 두 평형 간 가격 차이가 91%에 달해 예산에 따른 진입 전략을 달리할 만하다. 거래가 가장 활발한 평형은 60(7건)으로, 이 평형이 단지 시세의 실질적인 기준점 역할을 한다.

개발호재

주변 개발 계획은 중장기 가격에 영향을 준다. '부산광역시 기장군 일광읍 일광로 169에 초등학교 신설 예정' 등의 개발 계획이 진행 중이다. 다만 호재는 완공 시점이 밀리거나 계획이 바뀌는 경우가 많으니, 확정 여부를 반드시 확인해야 한다.

최근 실거래 현황

최근 6개월 내 실거래 내역이다. 평균가(2억 3천만원) 대비 낮은 거래는 파란색(급매 가능성), 높은 거래는 빨간색(고가)으로 표시했다. 급매 수준의 거래가 8건 확인된다. 협상 시 이 가격대를 하한선 기준으로 삼을 수 있다.

단지 기본 정보

부파트 분석 결론

가격도 내려가고 거래도 줄었다. 매수자도 매도자도 모두 관망 중인 상태다. 방향성이 아직 정해지지 않아 추가 하락 가능성을 배제하기 어렵다.

전세가율이 57.1%로 안전 구간이다. 갭 리스크는 상대적으로 낮아, 전세를 끼고 매수하는 전략도 고려해볼 수 있다.

'부산광역시 기장군 일광읍 일광로 169에 초등학교 신설 예정' 등 개발 계획이 있다. 주거 환경 개선 측면에서 긍정적이지만 직접적인 가격 영향은 완공 이후 확인이 필요하다.

실거주 목적의 매수라면 적정 협상가 2억 3천만원를 기준으로 협상하되, 급매 기준선(1억 7천만원)까지 내려온 물건이 있다면 적극 검토할 만하다.

본 리포트는 부파트가 수집한 국토교통부 실거래 데이터를 기반으로 자동 생성됩니다. 실제 투자 판단은 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 병행하시기 바랍니다.