리스크 분석
2026년 부산 전세가율 위험 지도 — 구별 깡통전세 위험도 분석
부산 16개 구·군의 전세가율을 데이터로 분석했습니다. 어느 지역에 갭투자 비중이 높고, 역전세 리스크가 큰지 실거래 데이터를 바탕으로 정리했습니다.
2026년 4월 19일
6분 소요
작성자:부파트 분석팀
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부산 16개 구·군의 전세가율을 데이터로 분석했습니다. 어느 지역에 갭투자 비중이 높고, 역전세 리스크가 큰지 실거래 데이터를 바탕으로 정리했습니다.
전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 높을수록 갭투자 비중이 크고 역전세·깡통전세 위험도 높아집니다. 부산 16개 구·군의 최신 전세가율 데이터를 분석했습니다.
일반적으로 전세가율 70% 이상은 주의 구간, 80% 이상은 위험 구간으로 분류합니다. 전세가율이 높은 지역은 매매가가 조금만 하락해도 전세 보증금이 매매가를 초과하는 깡통전세 상황이 발생할 수 있습니다.
위험 구간 (70% 이상)
강서구는 에코델타시티 신규 공급 물량 증가로 기존 단지 매매가가 정체되면서 전세가율이 72~78%까지 상승한 단지들이 다수 확인됩니다. 신규 입주 단지가 많아 임차 수요 분산이 발생하고, 전세 시세 하락 압력이 지속되고 있습니다.
기장군 일부 지역도 전세가율 70~75% 구간이 형성되어 있습니다. 도심 접근성이 낮은 외곽 단지일수록 매매 수요 부족으로 전세가율이 높습니다.
주의 구간 (65~70%)
토곡동·거제동 일부 노후 단지(연제구), 사상구 덕포·모라동, 금정구 구서동 외곽 단지가 65~70% 구간입니다. 이 지역은 정기적인 전세가율 모니터링이 필요합니다.
안전 구간 (60% 미만)
해운대구(5562%), 수영구(5460%), 남구 대연·용호동(5863%)은 실수요 매수 비중이 높아 전세가율이 안정적입니다. 부산진구 전포·범천동(5762%)도 직장인 실수요 기반으로 관리되고 있습니다.
전세가율이 높은 단지 중에서도 특히 위험한 경우는 최근 2년 이내 신규 입주 단지, 주변 대규모 공급이 예정된 지역, 거래량이 급감한 단지입니다. 이런 조건이 겹치면 전세 만기 시 보증금 반환이 어려워질 가능성이 있습니다.
등기부등본에서 근저당 설정액과 전세 보증금의 합산이 매매가의 80%를 초과하는지 확인합니다. HUG·HF 전세 보증 가입 가능 여부도 반드시 사전에 체크해야 합니다. 부파트의 PLSF 리스크 등급에서 단지별 전세가율을 조회하면 현재 위험도를 한눈에 파악할 수 있습니다.
본 분석은 공공 실거래 데이터 기반이며, 투자 결정에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.